Giá nhà giảm 20% sẽ không xóa sạch vốn chủ sở hữu của hầu hết người vay thế chấp: RBA

Đánh giá tích cực của RBA về thị trường nhà đất đã loại bỏ một lý do tiềm năng để trì hoãn chính sách thắt chặt hơn, phù hợp với tuyên bố của chính RBA rằng họ sẵn sàng tăng lãi suất thêm sau đợt tăng mới nhất vào thứ Ba. Thông điệp có ý nghĩa lớn hơn đối với thị trường là mối lo ngại của ngân hàng trung ương về rủi ro nước ngoài: ngân hàng đặc biệt chỉ ra các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy trong trái phiếu và cổ phiếu AI là những yếu tố làm gia tăng biến động, với giá tài sản ở mức cao khiến thị trường toàn cầu dễ bị điều chỉnh mạnh. Điều này có nghĩa là những thay đổi trong tâm lý xoay quanh các khoản đầu tư AI có thể đóng vai trò là kênh truyền dẫn để áp lực quốc tế truyền đến các khoản nắm giữ của Úc. Tài liệu này là một đánh giá về ổn định tài chính, không phải là phán quyết về chính sách tiền tệ, và tự nó không làm thay đổi quỹ đạo chính sách.

---

Trước đó:

• PMI sản xuất của Úc giảm xuống 49.6 khi đơn hàng mới giảm lần đầu tiên kể từ tháng Sáu

---

Quan điểm của RBA là giá nhà giảm không phải là mối đe dọa chính đối với sự ổn định tài chính của quốc gia. Thay vào đó, RBA nêu bật các thị trường do AI thúc đẩy, đòn bẩy tài chính và rủi ro mạng từ nước ngoài là những yếu tố cần được chú ý sát sao.

• Theo Báo cáo Ổn định Tài chính của RBA công bố hôm thứ Năm, hầu hết các hộ gia đình và doanh nghiệp có thể ứng phó với nền kinh tế yếu hơn và giá nhà thấp hơn.
• Hiện tại, chưa đến 1% người đi vay có vốn chủ sở hữu âm, và khoảng 2% chủ nhà tự ở đang bị thâm hụt dòng tiền, trong khi phần lớn trong số họ có khoản tiết kiệm đủ để trang trải ít nhất sáu tháng.
• RBA ước tính rằng giá giảm thêm 20% sẽ chỉ khiến khoảng 5% các khoản thế chấp rơi vào tình trạng vốn chủ sở hữu âm.
• Trong một kịch bản nghiêm trọng hơn với tỷ lệ thất nghiệp 6.3%, lạm phát 7% và lãi suất tiền mặt 5.6%, tỷ lệ người vay có nguy cơ vỡ nợ tăng lên khoảng 5%, một mức cao hơn một chút so với đỉnh của năm 2023.
• Các ngân hàng vẫn có mức vốn hóa cao và có lợi nhuận, với các chuẩn cho vay được duy trì và hoạt động cho vay rủi ro hơn được kiểm soát.
• RBA xác định các rủi ro chính đến từ nước ngoài: nguồn tài trợ AI mờ đục và vòng tròn, nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy, các mối đe dọa mạng và khả năng sụp đổ thị trường.

Theo Báo cáo Ổn định Tài chính của mình, được công bố hôm thứ Năm, RBA tuyên bố rằng hầu hết người Úc có khoản thế chấp sẽ vẫn giữ được vốn chủ sở hữu dương ngay cả khi giá nhà giảm thêm 20% và tỷ lệ thất nghiệp vượt quá 6%. Báo cáo được công bố sau đợt tăng lãi suất thứ tư trong chu kỳ này của ngân hàng trung ương vào thứ Ba, đưa lãi suất tiền mặt lên 4.6% — mức cao nhất trong 15 năm — và đi kèm với cảnh báo của RBA rằng họ sẵn sàng tăng lãi suất lần nữa nếu cần.

RBA thừa nhận rằng các rủi ro kinh tế đã gia tăng, nhưng nhận thấy hầu hết các hộ gia đình vay nợ đều ở vị thế tốt để xử lý nhiều điều kiện bất lợi khác nhau, nhờ vào đà tăng giá nhà trước đó và các chuẩn cho vay thận trọng. RBA tuyên bố rằng hiện có chưa đến 1% người đi vay có vốn chủ sở hữu âm, và khoảng 2% chủ nhà tự ở bị thiếu hụt dòng tiền, với phần lớn trong số họ có khoản tiết kiệm đủ để trang trải chi phí ít nhất sáu tháng. Trong kịch bản giá giảm 20%, ngân hàng tính toán rằng khoảng 5% các khoản vay sẽ rơi vào vốn chủ sở hữu âm. Trong một kịch bản nghiêm trọng hơn — tỷ lệ thất nghiệp tăng lên 6.3% từ mức 4.6% hiện tại, lạm phát ở mức 7% và lãi suất tiền mặt ở mức 5.6% — tỷ lệ người giữ thế chấp có nguy cơ vỡ nợ sẽ đạt khoảng 5%, cao hơn một chút so với đỉnh của năm 2023.

RBA mô tả các ngân hàng có mức vốn hóa cao và có lợi nhuận, với các hoạt động cho vay vững chắc giúp họ có thể chịu đựng được một đợt suy thoái đáng kể trên thị trường nhà đất. Ngân hàng trung ương thừa nhận có những lĩnh vực căng thẳng trong các hộ gia đình và doanh nghiệp, nhưng cho biết nợ quá hạn của các khoản vay vẫn ở mức thấp. Áp lực dòng tiền được dự báo sẽ gia tăng đối với các doanh nghiệp nhỏ hơn và sử dụng nhiều năng lượng, mặc dù phần lớn các công ty có thể xử lý chi phí cao hơn, với một số chuyển chi phí này sang khách hàng của họ. Khu vực tín dụng tư nhân của Úc đã mở rộng đáng kể, nhưng quy mô vẫn khiêm tốn và hiện không gây nguy hiểm cho sự ổn định chung.

Môi trường nhà đất nói chung đang suy yếu. Số liệu từ Cotality công bố hôm thứ Năm cho thấy giá nhà giảm tháng thứ sáu liên tiếp trong tháng Chín và hiện thấp hơn hơn 5% so với mức đỉnh. Trong khi đó, các nhà kinh tế tại AMP dự báo mức giảm từ 10% đến 15% trong chu kỳ này, đây sẽ là đợt sụt giảm nghiêm trọng nhất trong 30 năm.

RBA cho biết các mối nguy chính đối với sự ổn định tài chính đang ngày càng xuất phát từ nước ngoài, bao gồm xung đột khu vực, tấn công mạng, nợ chính phủ ở mức cao và nguy cơ sụp đổ trên thị trường tài chính. RBA nêu bật sự thay đổi tâm lý xoay quanh sự bùng nổ đầu tư AI như một yếu tố kích hoạt tiềm năng, lưu ý rằng nguồn tài trợ đang trở nên mờ đục và vòng tròn hơn, đồng thời dễ bị tổn thương trước lợi nhuận kém. Ngân hàng trung ương cũng lưu ý rằng những tiến bộ nhanh chóng trong AI tiên tiến đã khiến các mối đe dọa mạng trở nên phức tạp hơn. Báo cáo ngụ ý rằng ngân hàng trung ương không cảm thấy bị ràng buộc về chính sách bởi tình hình nhà đất, coi các thị trường liên quan đến AI và rủi ro mạng là những diễn biến cần theo dõi.