การแปลงทรัพย์สินจริงเป็นโทเค็นในอสังหาริมทรัพย์: เหตุใดหมวดหมู่ RWA ที่ยากที่สุดจึงเคลื่อนที่ช้า

อสังหาริมทรัพย์เป็นตัวอย่างที่เกือบทุกการนำเสนอเกี่ยวกับการแปลงเป็นโทเค็นจะหยิบยกขึ้นมาก่อน: สินทรัพย์ประเภทใหญ่ที่สุดในโลก ไม่มีสภาพคล่อง เข้าถึงได้ยาก — แน่นอนว่ามันคือสิ่งที่สมบูรณ์แบบที่จะนำมาวางบนบล็อกเชน แต่ในทางปฏิบัติ การนำไปใช้กลับเป็นไปในทิศทางตรงกันข้าม ผู้ติดตามอุตสาหกรรมอย่าง rwa.xyz แสดงให้เห็นว่าพันธบัตรรัฐบาลและสินเชื่อเอกชนที่ถูกแปลงเป็นโทเค็นครองมูลค่า RWA บนเครือข่ายส่วนใหญ่ ในขณะที่อสังหาริมทรัพย์ที่ถูกแปลงเป็นโทเค็นยังคงเป็นเพียงเศษเสี้ยวเล็กน้อย สาเหตุไม่ได้มาจากการขาดความสนใจ แต่เป็นเพราะส่วนที่ยากของอสังหาริมทรัพย์ — กรรมสิทธิ์ทางกฎหมาย การประเมินมูลค่า รายได้ และการขายต่อ — ทั้งหมดอยู่ภายนอกเครือข่าย และโทเค็นไม่ได้เปลี่ยนแปลงสิ่งเหล่านี้เลย บทความนี้จะอธิบายถึงอุปสรรคแต่ละประการและความหมายเมื่อคุณอ่านผลิตภัณฑ์ที่อ้างอิงกับทรัพย์สินใดๆ

กรณีการใช้งานที่ถูกกล่าวถึงมากที่สุดกลับมาถึงช้าที่สุด

ช่องว่างระหว่างกระแสพูดถึงและการนำไปใช้นั้นควรกล่าวให้ชัดเจน พันธบัตรรัฐบาลและสินเชื่อเอกชนถูกแปลงเป็นโทเค็นได้อย่างรวดเร็วเพราะสินทรัพย์อ้างอิงเป็นเครื่องมือทางการเงินอยู่แล้ว: มีมาตรฐาน กำหนดราคาทุกวันหรือตามสัญญา และชำระราคาผ่านกรอบกฎหมายที่มีอยู่ การนำส่วนแบ่งกองทุนหรือดอกเบี้ยเงินกู้ขึ้นบนเครือข่ายส่วนใหญ่เพียงแค่เปลี่ยนการบันทึกบัญชี

อสังหาริมทรัพย์แตกต่างกันโดยสิ้นเชิง อาคารเป็นสินทรัพย์ทางกายภาพที่อยู่ภายใต้กฎหมายทรัพย์สิน ทะเบียนท้องถิ่น ผู้เช่า และผู้จัดการ โครงการแปลงเป็นโทเค็นในหมวดหมู่นี้มีมานานหลายปีแล้ว — แพลตฟอร์มให้เช่าทรัพย์สินแบบเศษส่วน ข้อเสนออาคารเดี่ยว กองทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกแปลงเป็นโทเค็น — แต่ไม่มีโครงการใดที่ขยายขนาดได้เท่ากับผลิตภัณฑ์พันธบัตรรัฐบาล งานวิจัยที่ปรึกษา เช่น งานของ Deloitte เกี่ยวกับการแปลงอสังหาริมทรัพย์เป็นโทเค็น ยังคงมองว่าการนำไปใช้ในวงกว้างเป็นการคาดการณ์มากกว่าข้อเท็จจริง เพื่อทำความเข้าใจว่าทำไม ให้ติดตามเส้นทางการส่งผ่านจากโทเค็นกลับไปยังอาคาร

กรรมสิทธิ์และการโอนทางกฎหมายเกิดขึ้นนอกเครือข่าย

อุปสรรคแรกคือกฎหมาย ในเกือบทุกเขตอำนาจศาล การเป็นเจ้าของที่ดินและอาคารถูกบันทึกไว้ในทะเบียนที่ดินของรัฐบาล ไม่ใช่บนบล็อกเชน โทเค็นไม่สามารถเป็นกรรมสิทธิ์ได้ สิ่งที่ถูกแปลงเป็นโทเค็นจริงๆ มักจะเป็นสิทธิเรียกร้องที่ห่างออกไปหนึ่งขั้น: หุ้นในบริษัทที่เป็นเจ้าของทรัพย์สิน หน่วยในกองทุน หรือส่วนได้เสียในทรัสต์

ความไม่ตรงนี้มีความสำคัญในสองประการ ประการแรก สิทธิของคุณขึ้นอยู่กับกรอบกฎหมายและเขตอำนาจศาลของมัน และสิ่งเหล่านี้แตกต่างกันอย่างมาก — สิ่งที่ผู้ถือโทเค็นสามารถบังคับใช้ได้ในประเทศหนึ่งอาจไม่มีอยู่ในอีกประเทศหนึ่ง ประการที่สอง การโอนทรัพย์สินจริงๆ ยังคงต้องผ่านทนายความ ทะเบียน ภาษี และกระบวนการท้องถิ่น โทเค็นซื้อขายได้เร็ว แต่อาคารไม่เร็ว นี่คือรูปแบบทั่วไปที่อธิบายไว้ใน การแปลงเป็นโทเค็นคืออะไรและสินทรัพย์ในโลกจริงกลายเป็นโทเค็นได้อย่างไร: โทเค็นคือบันทึกของสิทธิเรียกร้อง และความแข็งแกร่งของสิทธิเรียกร้องนั้นถูกกำหนดโดยกฎหมายนอกเครือข่าย

การประเมินมูลค่าเป็นไปตามผู้ประเมิน และทรัพย์สินแต่ละแห่งแตกต่างกัน

อุปสรรคที่สองคือการกำหนดราคา พันธบัตรรัฐบาลมีราคาตลาดทุกวันซื้อขาย อาคารมีการประเมินมูลค่า — ประมาณการโดยผู้เชี่ยวชาญที่ผลิตขึ้นอาจปีละครั้งหรือสองครั้ง โดยอิงจากราคาขายเปรียบเทียบและสมมติฐานรายได้ ระหว่างการประเมินมูลค่า มูลค่าที่ระบุของทรัพย์สินที่ถูกแปลงเป็นโทเค็นคือการประมาณการที่ยกไป ไม่ใช่ราคาตลาด

ความหลากหลายทำให้เรื่องนี้แย่ลง ทรัพย์สินทุกแห่งมีเอกลักษณ์: ทำเล สภาพ การเช่า ตลาดท้องถิ่น ไม่มีสมุดคำสั่งซื้อของอาคารที่เหมือนกันเพื่อใช้กำหนดราคา ทรัพย์สินยังมีขนาดใหญ่ — อาคารขายเป็นก้อน ช้า และมีต้นทุนการทำธุรกรรมสูง คุณไม่สามารถขาย 3 เปอร์เซ็นต์ของอาคารเพื่อกำหนดราคาได้ ดังนั้นผู้ถือโทเค็นเศษส่วนจึงถือสิทธิเรียกร้องที่มีมูลค่าอ้างอิงที่อัปเดตช้าและสามารถถูกปรับลดอย่างรุนแรงเมื่อมีการประเมินมูลค่าจริงหรือการขายจริงเกิดขึ้น

รายได้ขึ้นอยู่กับผู้เช่าและการจัดการ

ผลิตภัณฑ์ที่อ้างอิงกับทรัพย์สินหลายแห่งโฆษณารายได้ค่าเช่า ให้อ่านข้อเรียกร้องนั้นว่าเป็นห่วงโซ่ของการพึ่งพา ไม่ใช่อัตรา แหล่งที่มาของผลตอบแทนคือค่าเช่าที่จ่ายโดยผู้เช่าเฉพาะ หักด้วยค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน ภาษี ค่าประกัน และค่าธรรมเนียมการจัดการ หากผู้เช่าออกไป ผิดนัดชำระ หรือเจรจาใหม่ รายได้จะเปลี่ยนแปลง หากทรัพย์สินต้องการการซ่อมแซม การจ่ายเงินปันผลอาจลดลงหรือหยุดชั่วคราว ความสามารถของผู้จัดการทรัพย์สินอยู่ระหว่างคุณกับกระแสเงินสด

ไม่มีสิ่งใดที่ตายตัวหรือรับประกันได้ และมันมีปฏิสัมพันธ์กับระยะเวลาและการออก: การจ่ายค่าเช่าโดยปกติจะดำเนินไปตามระยะเวลาการถือครองหลายปี และการได้รับเงินทุนคืนขึ้นอยู่กับการขายทรัพย์สิน การรีไฟแนนซ์ หรือการหาผู้ซื้อส่วนได้เสียเศษส่วนของคุณ แต่ละเส้นทางเหล่านี้มีความเสี่ยงของตัวเอง — ภาวะตลาดตกต่ำ การขาดดุลการประเมินมูลค่า หรือเพียงแค่ไม่มีผู้ซื้อในเวลาที่คุณต้องการออก

เหตุใดสภาพคล่องรองสำหรับส่วนได้เสียเศษส่วนจึงยังคงบางเบา

คำมั่นสัญญาของการแปลงเป็นโทเค็นสำหรับอสังหาริมทรัพย์คือสภาพคล่อง: เปลี่ยนอาคารให้เป็นชิ้นส่วนที่ซื้อขายได้นับพันชิ้น ในทางปฏิบัติ ตลาดรองสำหรับโทเค็นทรัพย์สินเศษส่วนยังคงบางเบา เหตุผลเป็นไปตามที่กล่าวมาทั้งหมด:

รูปแบบที่ซื้อขายได้ไม่ได้สร้างอุปสงค์ นี่คือประเด็นหลักของ ทำไม "ถูกแปลงเป็นโทเค็น" จึงไม่ได้หมายถึงสภาพคล่อง: สภาพคล่องมาจากผู้ซื้อที่เต็มใจและมีข้อมูลที่ดี และโทเค็นอสังหาริมทรัพย์ให้ข้อมูลที่ได้มาตรฐานน้อยกว่าแก่ผู้ซื้อเมื่อเทียบกับหมวดหมู่ RWA อื่นๆ เกือบทั้งหมด

สิ่งนี้หมายความว่าอย่างไรเมื่อคุณอ่านผลิตภัณฑ์ที่อ้างอิงกับทรัพย์สิน

โทเค็นไม่ได้แก้ปัญหาของทรัพย์สิน นั่นคือประโยคเดียวที่ควรจำไว้ เมื่อคุณเห็นผลิตภัณฑ์ RWA ด้านอสังหาริมทรัพย์ คำถามที่เป็นประโยชน์คือคำถามนอกเครือข่าย:

• ฉันเป็นเจ้าของอะไรกันแน่? ทรัพย์สิน หรือหุ้นในนิติบุคคลที่เป็นเจ้าของทรัพย์สินนั้น? ภายใต้กฎหมายของเขตอำนาจศาลใด?
• มูลค่าถูกกำหนดอย่างไร? ใครเป็นผู้ประเมิน บ่อยแค่ไหน และการประเมินครั้งล่าสุดเมื่อใด?
• รายได้มาจากไหน? ผู้เช่ารายใด อัตราการเข้าพักเท่าใด ค่าใช้จ่ายอะไรที่ถูกหักก่อนการจ่ายเงินปันผล?
• ระยะเวลาและการออกคืออะไร? มีวันที่วางแผนขายหรือไม่ และจะเกิดอะไรขึ้นหากไม่สามารถขายทรัพย์สินได้ในราคาที่สมมติไว้?
• ใครเป็นผู้จัดการ และพวกเขาคิดค่าธรรมเนียมเท่าใด?

หากหน้าผลิตภัณฑ์ตอบคำถามเหล่านี้อย่างชัดเจน แสดงว่าคุณกำลังอ่านข้อเสนอที่จริงจัง หากมันนำด้วยตัวเลขผลตอบแทนและปฏิบัติต่ออาคารเป็นเพียงรายละเอียด ให้ระมัดระวัง — การนำไปใช้ที่ช้าของหมวดหมู่นี้มีอยู่เพราะรายละเอียดเหล่านี้ยาก

การแปลงอสังหาริมทรัพย์เป็นโทเค็นอาจเติบโตได้; อุปสรรคมีจริงแต่ไม่ถาวร และโครงสร้างพื้นฐานด้านกฎหมายและทะเบียนกำลังเปลี่ยนแปลงอย่างช้าๆ ในบางเขตอำนาจศาล สำหรับตอนนี้ ให้ถือว่าโทเค็นที่อ้างอิงกับทรัพย์สินทุกตัวเป็นข้อตกลงอสังหาริมทรัพย์ส่วนตัวที่สวมรูปแบบใหม่ หากคุณต้องการดูว่าแพลตฟอร์มสามารถจัดวางข้อมูลผลิตภัณฑ์ RWA — สินทรัพย์อ้างอิง ระยะเวลา การออก และการเปิดเผยความเสี่ยงในที่เดียว — ได้อย่างไร ส่วน RWA บน Bifu เป็นจุดอ้างอิงสำหรับการฝึกฝนคำถามข้างต้น

คำถามที่พบบ่อย

อสังหาริมทรัพย์ที่ถูกแปลงเป็นโทเค็นแตกต่างจาก REIT ที่ซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์อย่างไร?

REIT ซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์สาธารณะที่มีราคาตลาดรายวันและกฎการเปิดเผยข้อมูลมาตรฐาน ทำให้มีสภาพคล่องต่อเนื่องที่แท้จริง ผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ที่ถูกแปลงเป็นโทเค็นที่อธิบายไว้ที่นี่มักจะเป็นส่วนได้เสียส่วนบุคคลในทรัพย์สินเดี่ยวหรือกลุ่มเล็ก กำหนดราคาโดยการประเมินมูลค่าเป็นระยะแทนที่จะเป็นตลาดสด และมีการซื้อขายรองที่บางเบาหรือไม่มีเลย

อสังหาริมทรัพย์ที่ถูกแปลงเป็นโทเค็นอยู่ภายใต้การกำกับดูแลหรือไม่?

โดยทั่วไปแล้วใช่ เพราะสิ่งที่ถูกแปลงเป็นโทเค็นมักจะเป็นหุ้นในบริษัท หน่วยในกองทุน หรือส่วนได้เสียในทรัสต์ที่ถือครองทรัพย์สิน — โครงสร้างทางกฎหมายที่อยู่ภายใต้กฎหมายหลักทรัพย์ กองทุน หรือทรัพย์สินอยู่แล้ว กฎและข้อกำหนดคุณสมบัติเฉพาะขึ้นอยู่กับเขตอำนาจศาลและกรอบกฎหมาย ดังนั้นควรตรวจสอบเอกสารของผลิตภัณฑ์แต่ละรายการ

ฉันสามารถนำเงินออกจากการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกแปลงเป็นโทเค็นก่อนสิ้นสุดระยะเวลาได้หรือไม่?

โดยปกติแล้วทำได้ผ่านการขายรองเท่านั้น และตลาดนั้นมักจะบางเบาสำหรับโทเค็นอสังหาริมทรัพย์เศษส่วน ดังนั้นการออกก่อนกำหนดจึงไม่รับประกันและอาจมาพร้อมกับส่วนลด เส้นทางที่เชื่อถือได้มากกว่าในการรับเงินสดคืนคือการออกตามแผนของผลิตภัณฑ์ — การขายทรัพย์สิน การรีไฟแนนซ์ หรือเหตุการณ์ไถ่ถอนที่กำหนดไว้ — ซึ่งเป็นเหตุผลว่าระยะเวลาที่ระบุมีความสำคัญพอๆ กับผลตอบแทนที่ระบุ

ฉันจำเป็นต้องเป็นนักลงทุนที่ได้รับการรับรองหรือมืออาชีพเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ถูกแปลงเป็นโทเค็นหรือไม่?

ขึ้นอยู่กับผลิตภัณฑ์และเขตอำนาจศาลเฉพาะ ข้อเสนอการแปลงอสังหาริมทรัพย์เป็นโทเค็นส่วนบุคคลหลายแห่งจำกัดการเข้าถึงเฉพาะนักลงทุนที่ตรงตามเกณฑ์คุณสมบัติหรือเกณฑ์นักลงทุนมืออาชีพบางประการ คล้ายกับผลิตภัณฑ์ RWA ในตลาดส่วนบุคคลอื่นๆ ดังนั้นควรตรวจสอบเอกสารของผลิตภัณฑ์นั้นสำหรับข้อกำหนดของมัน

การอ่านที่เกี่ยวข้อง

• ใหม่กับเรื่องนี้? เริ่มต้นที่ พื้นฐานของ RWA.
• ในพื้นที่เดียวกัน: แผนที่ตลาด RWA.