หุ้นอสังหาริมทรัพย์สหรัฐฯ ร่วงแตะระดับต่ำสุดเป็นประวัติการณ์เทียบกับ S&P 500 ขณะที่อัตราดอกเบี้ยเป็นปัจจัยกดดัน

เมื่อเทียบกับ S&P 500 หุ้นอสังหาริมทรัพย์สหรัฐฯ อ่อนแอกว่าจุดใดๆ ในประวัติศาสตร์ที่บันทึกไว้ อัตราส่วนของทั้งสองภาคส่วนอยู่ที่ 0.122 และผลการดำเนินงานที่เหนือกว่าที่หุ้นอสังหาริมทรัพย์เคยสะสมไว้ก่อนปี 2007 ได้ถูกกลบจนหมดสิ้นแล้ว

อย่างไรก็ตาม นี่เป็นการลดลงเชิงสัมพัทธ์ ไม่ใช่การล่มสลายของราคาบ้าน ช่องว่างระหว่างหุ้นสหรัฐฯ ในวงกว้างกับอสังหาริมทรัพย์สะท้อนถึงความแตกต่างที่ยืดเยื้อมาเกือบสองทศวรรษ

ข้อได้เปรียบจากฟองสบู่ที่อยู่อาศัยของหุ้นอสังหาริมทรัพย์สหรัฐฯ หายไปอย่างไร

ระดับต่ำสุดเป็นประวัติการณ์ถูกชี้ให้เห็นบน X โดย Charlie Bilello หัวหน้านักกลยุทธ์การตลาดของ Creative Planning การคำนวณของเขาอาศัยดัชนีผลตอบแทนรวมสองตัว

หนึ่งคือ iShares US Real Estate ETF (IYR) ซึ่งถือครองรวมถึงทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REITs) และบริษัทอสังหาริมทรัพย์ อีกฝั่งคือ SPDR S&P 500 ETF (SPY)

เมื่ออัตราส่วนเพิ่มขึ้น อสังหาริมทรัพย์จะเอาชนะตลาดในวงกว้าง ค่าที่อ่านได้แตะประมาณ 0.46 ในเดือนกุมภาพันธ์ 2007 ปิดท้ายช่วงระยะเวลายาวนานของผลการดำเนินงานที่เหนือกว่าจากภาวะฟองสบู่ที่อยู่อาศัย

ภายในไม่กี่เดือน วิกฤติสินเชื่อซับไพรม์ก็เริ่มส่งผลกระทบ

นับตั้งแต่นั้นเป็นต้นมา อัตราส่วนลดลงประมาณ 73% หุ้นอสังหาริมทรัพย์สหรัฐฯ จึงได้สูญเสียกำไรเชิงสัมพัทธ์ทั้งหมดจากยุคฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ในช่วงต้นทศวรรษ 2000

ต้นทุนการกู้ยืมกำลังซ้ำเติมปัญหา ตามการสำรวจรายสัปดาห์ของ Freddie Mac weekly survey อัตราดอกเบี้ยคงที่ 30 ปีโดยเฉลี่ยแตะ 7.28% ในวันที่ 1 ตุลาคม ซึ่งเป็นระดับสูงสุดนับตั้งแต่พฤศจิกายน 2023

ตัวเลขรายวันจากผู้ให้กู้ได้ส่งสัญญาณถึงการ เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วของอัตราดอกเบี้ยจำนอง ในช่วงปลายเดือนกันยายน ในเวลาเดียวกัน ธนาคารกลางสหรัฐฯ (Fed) ได้ กลับมาขึ้นอัตราดอกเบี้ยอีกครั้ง

อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นส่งผลเสียต่อ REITs สองทาง มันเพิ่มต้นทุนหนี้ และทำให้การจ่ายเงินปันผลดูน่าสนใจน้อยลงเมื่อเทียบกับพันธบัตร

เหตุใด Schiff คาดหวังว่าหุ้นอสังหาริมทรัพย์จะร่วงต่อ

Peter Schiff หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ของ Euro Pacific Asset Management ตอบว่าภาคส่วนนี้ยังคงมีทางลงอีกยาวไกล เขากล่าวว่าอสังหาริมทรัพย์ดำรงชีวิตด้วยอัตราดอกเบี้ยจำนองที่ลดลงอย่างต่อเนื่องและการสนับสนุนจากรัฐบาล

ปัจจัยสนับสนุนทั้งสองในมุมมองของ Schiff เริ่มกลับทิศทางแล้ว คำอธิบายของเขาต่ออุตสาหกรรม: "ตาย"

นอกจากนี้พวกมันจะลงไปอีกมากจากจุดนี้ อุตสาหกรรมนี้ตายแล้ว มันดำรงอยู่ได้ด้วยอัตราดอกเบี้ยจำนองที่ลดลงเรื่อยๆ และเงินอุดหนุนจากรัฐบาล ตอนนี้มันกำลังตายจากการกลับทิศของกลไกเดียวกัน

— Peter Schiff (@PeterSchiff) 5 ตุลาคม 2026

อย่างไรก็ตาม อัตราส่วนของ Bilello วัดผลการดำเนินงานเชิงสัมพัทธ์เท่านั้น การปรับขึ้นที่นำโดยเทคโนโลยีใน S&P 500 สามารถดึงอัตราส่วนลงได้แม้ว่าหุ้นอสังหาริมทรัพย์จะปรับตัวขึ้น

ครัวเรือนกำลังเดินตามเส้นทางที่คล้ายกัน ส่วนแบ่งความมั่งคั่งของครัวเรือนสหรัฐฯ ที่เป็นประวัติการณ์ตอนนี้อยู่ในหุ้น ขณะที่ ส่วนแบ่งของส่วนของผู้ถือกรรมสิทธิ์ในบ้าน หดตัวลง

ในท้ายที่สุด สภาพแวดล้อมด้านอัตราดอกเบี้ยมีความสำคัญมากกว่าตัวชี้วัดใดๆ ด้วย อัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลอายุ 10 ปี สูงกว่า 5% นักลงทุนสามารถเก็บรายได้ที่เชื่อถือได้ในขณะที่หลีกเลี่ยงความเสี่ยงด้านอสังหาริมทรัพย์ การแลกเปลี่ยนดังกล่าวอาจยังคงกดดันหุ้นอสังหาริมทรัพย์สหรัฐฯ จนกว่าอัตราดอกเบี้ยจะปรับตัวลดลง