Cổ phiếu bất động sản Mỹ chạm đáy kỷ lục so với S&P 500 khi lãi suất gây áp lực

So với S&P 500, cổ phiếu bất động sản Mỹ yếu hơn bất kỳ thời điểm nào từng ghi nhận. Tỷ lệ giữa hai ngành hiện ở mức 0.122, và mọi lợi thế vượt trội mà cổ phiếu bất động sản tích lũy trước năm 2007 giờ đã bị xóa sạch.

Tuy nhiên, đây là sự suy giảm tương đối, không phải sự sụp đổ của giá nhà. Khoảng cách giữa chứng khoán Mỹ nói chung và bất động sản phản ánh gần hai thập kỷ phân kỳ.

Lợi thế bong bóng nhà ở của cổ phiếu bất động sản Mỹ đã biến mất như thế nào

Mức thấp kỷ lục được Charlie Bilello, chiến lược gia thị trường trưởng tại Creative Planning, chỉ ra trên X. Tính toán của ông dựa trên hai chỉ số tổng lợi nhuận.

Một là iShares US Real Estate ETF (IYR), với danh mục đầu tư bao gồm các quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REITs) và các công ty bất động sản. Bên kia là SPDR S&P 500 ETF (SPY).

Khi tỷ lệ tăng, bất động sản đang vượt trội so với thị trường rộng hơn. Chỉ số này đạt khoảng 0.46 vào tháng 2 năm 2007, kết thúc một giai đoạn dài của sự vượt trội trong bong bóng nhà ở.

Trong vòng vài tháng, cuộc khủng hoảng thế chấp dưới chuẩn bắt đầu bùng phát.

Kể từ đỉnh đó, tỷ lệ đã giảm khoảng 73%. Cổ phiếu bất động sản Mỹ do đó đã mất tất cả lợi nhuận tương đối từ thời kỳ bùng nổ bất động sản đầu những năm 2000.

Chi phí vay mượn đang làm vấn đề thêm trầm trọng. Theo khảo sát hàng tuần của Freddie Mac, lãi suất cố định 30 năm trung bình đạt 7.28% vào ngày 1 tháng 10, mức cao nhất kể từ tháng 11 năm 2023.

Các số liệu hàng ngày từ các tổ chức cho vay đã báo hiệu sự gia tăng mạnh của lãi suất thế chấp vào cuối tháng 9. Đồng thời, Federal Reserve đã tiếp tục tăng lãi suất.

Lãi suất cao hơn gây thiệt hại cho REITs theo hai cách. Chúng làm tăng chi phí nợ và khiến các khoản chi trả cổ tức kém hấp dẫn hơn so với trái phiếu.

Tại sao Schiff dự đoán cổ phiếu bất động sản sẽ tiếp tục giảm

Peter Schiff, nhà kinh tế trưởng tại Euro Pacific Asset Management, phản hồi rằng ngành này vẫn còn nhiều dư địa để giảm. Ông cho biết, bất động sản sống nhờ lãi suất thế chấp liên tục giảm và sự hỗ trợ của chính phủ.

Theo quan điểm của Schiff, cả hai luồng gió thuận đã bắt đầu đảo chiều. Ông mô tả ngành này: “đã chết.”

Thêm vào đó, chúng sẽ còn giảm sâu hơn nữa từ đây. Ngành này đã chết. Nó sống nhờ lãi suất thế chấp liên tục giảm và trợ cấp của chính phủ. Giờ nó đang chết dần khi các động lực tương tự đảo ngược.

— Peter Schiff (@PeterSchiff) October 5, 2026

Tỷ lệ của Bilello, tuy nhiên, chỉ đo lường hiệu suất tương đối. Một đợt tăng giá dẫn dắt bởi công nghệ trong S&P 500 có thể kéo tỷ lệ xuống ngay cả khi cổ phiếu bất động sản đang tăng.

Các hộ gia đình cũng đi theo con đường tương tự. Một phần kỷ lục của tài sản hộ gia đình Mỹ hiện nằm trong cổ phiếu, trong khi tỷ trọng vốn chủ sở hữu nhà ở đã thu hẹp.

Cuối cùng, môi trường lãi suất quan trọng hơn bất kỳ chỉ số đơn lẻ nào. Với lợi suất trái phiếu kho bạc kỳ hạn 10 năm trên 5%, nhà đầu tư có thể thu được thu nhập ổn định trong khi tránh rủi ro bất động sản. Sự đánh đổi đó có thể tiếp tục gây áp lực lên cổ phiếu bất động sản Mỹ cho đến khi lãi suất giảm.