美國房地產股票相對於S&P 500創歷史新低，利率構成壓力

相對於S&P 500，美國房地產股票目前處於有記錄以來最弱水準。兩大類股的比率為0.122，房地產股在2007年之前累積的所有超額表現如今已全數抹去。

然而，這屬於相對下跌，而非房價崩跌。整體美國股票與房地產之間的差距，反映將近二十年的走勢分歧。

美國房地產股票的房市泡沫優勢如何消失

此歷史新低由Creative Planning首席市場策略師Charlie Bilello在X上指出。他的計算依據兩項總報酬指數。

一項是iShares美國房地產ETF（IYR），其持有標的包括房地產投資信託基金（REITs）及房地產公司。另一邊則是SPDR S&P 500 ETF（SPY）。

當比率上升時，房地產表現優於大盤。該比率在2007年2月達到約0.46，結束了一段長期的房市榮景超額表現。

幾個月內，次級房貸危機開始發酵。

自該高點以來，該比率已下跌約73%。美國房地產股因此回吐了2000年代初期房地產繁榮期間的所有相對漲幅。

借貸成本正加劇問題。根據Freddie Mac的每週調查，截至10月1日，30年期固定利率平均達到7.28%，為2023年11月以來最高。

貸款機構的每日數據已在9月下旬預示房貸利率急劇上升。與此同時，美國聯準會（Fed）已恢復升息。

較高利率對REITs造成雙重打擊。它們增加債務成本，並使股息相較於債券顯得較不吸引人。

為何Schiff預期房地產股將持續下跌

Euro Pacific Asset Management首席經濟學家Peter Schiff回應稱，該產業仍有很大的下跌空間。他表示，房地產過去依賴持續下降的房貸利率及政府支持。

Schiff認為，這兩項順風車已開始逆轉。他對該產業的描述是：「已死」。

而且它們還會從這裡跌得更多。該產業已死。它靠不斷下降的房貸利率與政府補貼生存。現在正因同樣動力的逆轉而死亡。

— Peter Schiff (@PeterSchiff) 2026年10月5日

然而，Bilello的比率僅衡量相對表現。即使房地產股票上漲，S&P 500由科技股帶領的上漲也可能拉低該比率。

家庭也遵循類似路徑。美國家庭財富中股票佔比創歷史新高，而房屋淨值佔比則萎縮。

歸根結底，利率環境比任何單一指標都重要。隨著10年期公債殖利率高於5%，投資者可以在避免房地產風險的同時獲得可靠收益。這種取捨可能持續壓抑美國房地產股票，直到利率走低。